编者按：本文采用《标准合同课》“三观分析法”，主要对建筑设备租赁合同进行三观分析，包括以下角度：宏观-交易结构合同主体合同标的合同类型辨析中观-合同形式微观-合同条款租赁费用相关条款租赁期限条款除了房产租赁以外，实务较常见的就是物资设备的租赁，这又以建筑行业的建筑设备租赁为典型，且最为复杂。本节对此类合同进行分析，其他设备、物资的租赁亦可适当参考。

01宏观-交易结构

一、合同主体

1.项目建筑行业中，施工企业的项目部常常作为一个特殊主体对外签订合同，包括作为承租人签订租赁合同。严格而言，未经工商备案的项目部仅是施工企业的临时性内部机构或内设机构，是施工企业组织机构的一部分，不具有民事主体身份，也不能成为民事诉讼中的当事人。但在实务中项目部却常常对外签订合同。一般观点是，除相对人明知或有重大过错外，则项目部的意思表示及所签订合同，原则上应视为企业法人的意思表示，该合同对企业法人具有约束力。

因此在实务中，只要是正常的建设项目所需设备租赁，如对方要求以项目部的名义签署，出租人一般是可以接受的。反之，如果不是正常的建设施工所需，或者施工企业已经明示项目部无权对外签订合同（如有的项目部印章上直接注明“对外签订合同无效”），则不应直接与项目部签订合同，而应与施工企业（包括有营业执照的分公司）签订合同。

2.挂靠一般不影响租赁合同效力。

无论是出租人还是承租人一方存在挂靠行为，租赁合同都可以正常成立生效，在租赁合同上签字盖章的主体应对合同承担责任。

二、合同标的

如果是起重机械等特种设备出租，设备应检验合格，符合法律要求。

1.特种设备的范围实行目录管理，可参考国家质量监督检验检疫总局公告（2014年第114号）的《特种设备目录》，建筑设备中常见的起重机械就属于特种设备。

2.根据《特种设备安全法》第28条规定：特种设备出租单位不得出租未取得许可生产的特种设备或者国家明令淘汰和已经报废的特种设备，以及未按照安全技术规范的要求进行维护保养和未经检验或者检验不合格的特种设备。

在出租不符合该条规定要求的设备的情形下，合同效力存在争议。认为合同无效的判例可参见：襄阳鼎晟建筑机械有限公司与老河口市鼎巍建筑设备租赁有限公司公司租赁合同纠纷上诉案-(2016)鄂06民终245号。认为合同有效的判例可参见：中铁十二局集团有限公司与师永峰合同纠纷二审民事判决书-(2018)晋08民终1519号。

同时出租人需要承担相应的行政处罚责任，如被责令停止经营，缴纳罚款等。[1]

3.起重机械的出租使用还存在备案义务。

如《建筑起重机械安全监督管理规定》第5条规定出租人首次安装前的备案义务，第17条及《特种设备安全法》第33条规定的承租人在安装起重机械后的登记义务等。

按照《标准合同课》的观点，这种作为行政管理措施的要求，既非对合同的批准，也非对权利的登记，其实都属于一种备案要求。

如未按该规定进行备案及登记，司法观点中多认为《建筑起重机械安全监督管理规定》为管理性规范，不影响合同效力。[2]但是会产生行政处罚责任。[3]

因此存在上述规定，在合同中可以由出租人保证：出租的特种设备系检验合格、符合法律要求可出租的设备；配合承租人办理使用登记。同时可将相关检验合格证书作为合同附件。

三、合同类型辨析

这方面值得注意的是提供操作人员的设备租赁。也就是说，出租方除了提供设备，还配套提供操作人员。这种情况相当于“租赁+劳务服务”的混合，在实务中一般仍按租赁合同处理。

设备租赁配套操作人员的，确实出现事故的概率不低。既然是混合了劳务服务，就要考虑劳务及雇主责任风险。尤其应注意出租方、承租方均为个体工商户的情形。一旦操作人员出现事故，则操作人员可以根据《民法典》第1192条的规定，要求承租人承担连带赔偿责任。不过，承租人仍可以根据合同约定向出租方追偿。

注意，单纯的建筑设备租赁与配备操作人员的建筑设备租赁适用的税率不一样，前者属于“有形动产租赁”，后者可归为“建筑服务”税率更低。从法理上说合同名称不影响税率，只要发票正确即可。但实务中也存在为了适用更低的税率，而将合同名称叫作“建设服务合同、劳务服务合同”的作法。

02中观-合同形式

1.与房产租赁等其他租赁一样，根据《合同编》第707条，如无书面形式视为不定期租赁。

2.设备租赁合同的复杂程度主要取决于标的物价值、租赁期限等因素。

一般来说，越是价值不高的标的物，合同越简单，越是价值高的标的物，可能很简单，也可能比较复杂。

可以很简单，例如针对建筑模板类的租赁，只需要包含租赁物、租赁期限及租金即可。

相关模板：4948上海市建筑模板租赁合同（上海市2010版）

也可以很复杂，例如针对施工机械类的租赁，则可能涉及租赁设备的参数及适用范围、安全管理责任以及维修保养要求等内容。

相关模板：4815北京市建筑施工设备服务合同（塔式起重机和施工升降机版/北京市2015版）

3.专门的建筑设备租赁公司（出租人）可能涉及到制作合同模板的需求，则可以采取“通用合同+专门附件”的设置，以使合同更具有通用性，且便于签署使用。

4.需要通过附件、配套协议对安全生产管理进行约定。

这既是《安全生产法》等法规的要求，也是当事人明确各自权利义务的需要，特别是在出租人配套提供操作人员负责操作时。

相关模板：7235外来施工人员安全协议

安全文明施工准则（挖掘机）部分条款示例：

（1）操作员在工作开始前，应自己检查场地是否有危险异常情况，检查工作场地的地面和土壤条件，确定最好最安全的操作方法。（2）操作员在启动机械前应检查工作装置、行走机构、安全防护装置、液压传动部件及电器装置等确认齐全完好后方可启动。（3）作业区内应无其他工作人员和障碍物，挖掘前先鸣号示意，并试挖确认正常后方可开始作业。（4）遇较大的坚硬石块或障碍物清除后方可挖掘，不得用铲斗破坏石块、冻土或单边斗齿硬啃。（5）装车时铲斗要尽量放低，不得碰撞汽车任何部位，在汽车未停稳或铲斗必须越过驾驶室而司机未离开前不得装车，汽车内的土方不宜装的过满，确保砖石土方不会抛散路面或砸伤行人。（6）作业时铲车升降不得过猛，下降时不得碰撞车架或履带。（7）操作员离开驾驶室时，不论时间长短必须将铲斗落地。（8）行走时主动轮应在后面，臂杆与履带平行。

03微观-合同条款

一、租赁费用相关条款

在合同条款方面，建筑设备租赁合同较特殊、复杂的就是租赁费用相关条款，主要是因为计费规则比一般的仅按租赁期限计租要复杂。为此，在条款方面要考虑到：

1.实务中存在普通计租、台班计租、工作量计租三种模式。

普通计租就是按月、天等计费，比较简单，但也需要考虑：设备存在的维修、停工、检验等特殊期间如何计费；虽然是按月租，但不见得能一天24小时使用，需要对设备、人员的工作时间作出约定。

工作量计租需要考虑可行性，用得不多，例如可用于挖掘机租赁以土方计价。

台班计租主要用于“设备+操作人员”的租赁方式，“设备一台+人员一个班”即为一个“台班”，合同中约定“台班”单价，同时要对“台班”时长进行定义（一般是8小时，但仍取决于双方约定）。

2.建筑设备“台班”制租赁中可能涉及的费用。

如下所示。

正常租赁费用设备费用基本费用入场、安装费用额外增加费用：如单节超高节服务费、单台设备预埋件服务费人工费用基本费用加班/延时工作费用台班定义非正常情况处理正常保养维修期间及费用出租人原因（如检验、维修）不能正常使用时的计费承租人原因不能正常使用、停工时的计费提前解除的费用处理设备相关成本负担设备相关燃油过路过桥费用停车费、保管费其他费用：一般由出租人自行承担操作人员相关食宿3.条款起草修订时把握“金字塔式写作+正反两面”的写作原则。

金字塔式写作，就是把各种费用分门别类来写。

正反两面，就是既要写明正常情况下的计费标准，也要说明非正常情况下（延时、停工、维修等）的计费标准。

二、租赁期限条款

在设备租赁中，主要有以下几种约定期限的模式：

1.固定期限，固定起算日。

即最普通的约定方式，包含固定的租赁期限起止日期即可。

2.固定期限，起算日不固定。

3.约定最低租赁期限，起算日不固定。

4.值得注意的是，即使在合同中约定了租赁期限及起算日，根据相关案例观点可知，特种设备的租赁期限仍可能受相关检验报告有效期的影响。[4]

[1]《特种设备安全法》第82条第1款规定：违反本法规定，特种设备经营单位有下列行为之一的，责令停止经营，没收违法经营的特种设备，处三万元以上三十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得：（一）销售、出租未取得许可生产，未经检验或者检验不合格的特种设备的；（二）销售、出租国家明令淘汰、已经报废的特种设备，或者未按照安全技术规范的要求进行维护保养的特种设备的。

[2]河南金城建设工程有限公司、杜喜明建筑设备租赁合同纠纷再审民事判决书，河南省高级人民法院（2017）豫民再228号。李亚楼与盐城市鸿润机械租赁有限公司、朱永生建筑设备租赁合同纠纷二审民事判决书，江苏省盐城市中级人民法院(2018)苏09民终5343号。

[3]《建筑起重机械安全监督管理规定》第5条规定：出租单位在建筑起重机械首次出租前，自购建筑起重机械的使用单位在建筑起重机械首次安装前，应当持建筑起重机械特种设备制造许可证、产品合格证和制造监督检验证明到本单位工商注册所在地县级以上地方人民政府建设主管部门办理备案。

《建筑起重机械安全监督管理规定》第17条规定：使用单位应当自建筑起重机械安装验收合格之日起30日内，将建筑起重机械安装验收资料、建筑起重机械安全管理制度、特种作业人员名单等，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门办理建筑起重机械使用登记。登记标志置于或者附着于该设备的显著位置。

《特种设备安全法》第33条规定：特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。

[4]在韶关市宝铁建设工程设备租赁有限公司、广东电白建设集团有限公司建筑设备租赁合同纠纷二审民事判决书中，广东省韶关市中级人民法院(2019)粤02民终1569号：法院认为：关于涉案塔式起重机的租赁期应计算至何时的问题。本案中，宝铁公司和电白公司虽然在《塔式起重机工程分包租赁合同》中约定设备租期至工程结束电白公司通知拆卸之日止，塔机租赁截止时间为电白公司书面通知宝铁公司停机时间为准。但是，涉案塔吊属于特种特备，其使用需符合国家关于该设备定期检验及检验合格的要求。《中华人民共和国特种设备安全法》第二十八条规定：“特种设备出租单位不得出租未取得许可生产的特种设备或者国家明令淘汰和已经报废的特种设备，以及未按照安全技术规范的要求进行维护保养和未经检验或者检验不合格的特种设备。"第四十条第二、三款规定：“特种设备检验机构接到定期检验要求后，应当按照安全技术规范的要求及时进行安全性能检验。特种设备使用单位应当将定期检验标志置于该特种设备的显著位置。未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。广东省市特种设备检验所出具的《塔式起重机安装委托监督检验结论报告》中明确载明涉案塔式起重机的下次检验日期为2015年3月31日，但是，宝铁公司作为报检责任主体，并未及时对涉案塔吊进行检验，该设备不得继续使用。据此，一审法院确定涉案塔式起重机的租赁期计算至2015年3月31日止，并以此认定电白公司需向宝铁公司支付的租金、违约金等费用的金额并无不当，应予维持。宝铁公司主张涉案塔式起重机的租赁期应计算至判决生效之日理据不足，应予驳回。